Archives October 2024

Le marché immobilier de Colmar affiche une excellente santé. La Petite Venise d’Alsace a démontré récemment une tendance marquée à la valorisation. Les prix des appartements anciens à Colmar ont augmenté de 4,6 % sur un an pour atteindre 2 891 € le mètre carré en août 2024. Cette hausse est à contre-courant de la tendance nationale, où les prix connaissent une baisse moyenne de 2,9 %.

Cette performance remarquable s’explique, bien sûr, par plusieurs facteurs cumulés. Colmar, par son dynamisme économique ou sa qualité de vie, exerce un attrait fort sur les acquéreurs dans le Haut-Rhin. La ville bénéficie d’une situation géographique privilégiée, à quelques kilomètres de la frontière allemande.

Cette dynamique positive se traduit par des prix moyens nettement supérieurs à ceux de la région. À titre de comparaison, le prix moyen du mètre carré à Mulhouse, plus grande ville du même département, s’établit à 1 714 €, en baisse de 2,4 % sur un an.

Le prix moyen du mètre carré à Colmar est supérieur à la moyenne du département du Haut-Rhin, à 1 937 € seulement³. Cette prime de localisation témoigne de l’attractivité particulière de la ville, mais aussi de son positionnement haut de gamme sur le marché immobilier alsacien.

Dans le détail, l’attrait de Colmar pour les acquéreurs ou les investisseurs peut être différencié par quartiers. Trois zones de la ville se distinguent tout particulièrement par un haut niveau de demande, entre 2 750 et 2 900 € par m² :⁴

• Un peu à l’écart du tumulte du centre-ville, le quartier des Maraîchers offre un cadre de vie paisible, verdoyant. Ses ruelles arborées ou ses maisons traditionnelles en font un lieu de vie très recherché par les familles. L’ambiance y est villageoise. Les habitants bénéficient de la proximité des commerces ou encore des services du centre-ville. Les espaces verts abondants invitent aux activités de plein air.
• Le quartier du centre-ville et de la Petite Venise est le cœur battant de Colmar, avec ses maisons à colombages, ses canaux ou ses places animées. Le secteur est un concentré de charme, idéal pour vivre avec toutes les commodités. Les nombreux commerces, restaurants, musées offrent une qualité de vie exceptionnelle.
• Colmar Sud, plus particulièrement le quartier Hinter Sankt Peter, se distingue par son caractère fortement résidentiel. Ce secteur a vu le jour au début du XXe siècle pour répondre à une demande de logements individuels de qualité. Les villas ou maisons individuelles y sont prédominantes. Elles offrent un cadre de vie agréable, au calme. Le quartier est apprécié pour sa proximité avec les espaces verts ou encore les équipements sportifs.

D’autres secteurs restent accessibles avec un ticket d’entrée plus modeste. C’est le cas du quartier Saint-Léon, valorisé à environ 2 300 € le mètre carré en septembre 2024⁴. Dynamique, cosmopolite, il séduit par son énergie, mais aussi par sa diversité. Ici, les cultures se croisent et les générations se rencontrent, pour donner naissance à un tissu social d’une grande richesse.

Quartier en constante évolution, Saint-Léon attire de plus en plus de jeunes actifs et de familles grâce à son ambiance conviviale et à son offre culturelle variée. Les commerces de proximité, les marchés locaux animés ou le parc du Champ de Mars offrent une qualité de vie appréciable.

Les indicateurs du marché immobilier colmarien sont au beau fixe. Est-ce pour autant le bon moment pour mettre votre bien immobilier en vente ? Différents éléments conjoncturels tendent à le confirmer. Ils devraient vous encourager à vous lancer sans tarder. Cela inclut :

• Des prix au sommet. Le marché colmarien connaît une dynamique particulièrement favorable. Les prix ont atteint des niveaux records, avec une hausse cumulée de 17,7 % sur les dix dernières années⁴.
• Des taux d’intérêt en baisse. Le repli progressif des taux d’intérêt immobiliers a un impact direct sur le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs. En août 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3,62 %, contre 4,2 % en décembre 2023⁶. Les mensualités plus faibles permettent à un plus grand nombre de profils d’accéder à la propriété.
• Des délais de vente plutôt courts. Un bien immobilier se vend, en moyenne, en 64 jours à Colmar⁴. Ce délai, inférieur à la moyenne, témoigne d’un marché particulièrement actif, où l’offre ne parvient pas à satisfaire l’ensemble de la demande.

Colmar ne cesse d’investir dans son attractivité par l’embellissement de ses quartiers ou la densification des transports en commun. Cette dynamique positive attire de nouveaux habitants. Elle renforce par ailleurs l’attractivité immobilière de la ville.

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Un projet immobilier à Colmar à l’horizon ? Les perspectives sont actuellement très bonnes. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour une estimation précise de votre bien, puis une mise en vente optimisée.

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Depuis sa création en 1995, le Prêt à taux zéro (PTZ) a connu de nombreuses modifications. Destiné à faciliter l’acquisition d’une résidence principale par un ménage aux revenus modestes, ce prêt sans intérêts est financé par l’État et octroyé par les banques.

Le PTZ est principalement destiné aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, soit les primo-accédants et autres ménages entrant dans ce critère.

En dernier lieu, les conditions du PTZ avaient rendu ce prêt à taux zéro difficile d’accès. En 2024, le précédent gouvernement avait acté la prolongation du PTZ jusqu’au 31 décembre 2027.

Toutefois, l’aide de l’État se focalise sur l’acquisition d’appartements neufs (en zone tendue) et sur la rénovation de logements anciens.

Le gouvernement Barnier annonce vouloir réformer le PTZ en l’étendant à tout le territoire national. Cette mesure a pour objectif de relancer les projets d’achat immobilier par les ménages à revenus modestes et de redynamiser le marché immobilier.

En outre, l’élargissement du PTZ sur tout le territoire permettra peut-être de rééquilibrer les disparités régionales et de favoriser la construction dans les zones en déficit de logements.

Mais quelles seront les nouvelles conditions précises d’octroi du PTZ ? Appartements ou maisons groupées, à l’exclusion des maisons individuelles ? C’est une piste évoquée par la nouvelle ministre du Logement et de la Rénovation de l’habitat, Valérie Létard.

Depuis le 1er janvier 2023, pour les baux conclus à partir de cette date, les logements classés G par le DPE et consommant plus de 450 kWh/m2/an, en énergie FINALE, sont considérés comme indécents. Ils sont par conséquent interdits de location. Cette interdiction s’étendra progressivement aux autres logements classés G en 2025.

L’objectif est d’inciter à une rénovation importante des logements par les bailleurs avec deux conséquences : une consommation énergétique en baisse et des dépenses plus faibles pour les locataires.

Toutefois, le calendrier des interdictions et le mode de calcul du DPE (diagnostic de performance énergétique) ont fait l’objet de vives critiques dans le secteur immobilier. En particulier, l’opacité des règles de calcul et la formation rapide des diagnostiqueurs sont souvent mises en avant.

Dans de nombreuses villes françaises, la crise du logement est telle que les locataires ont de nombreuses  difficultés à se loger.

Rappelons qu’une première modification du mode de calcul du DPE a fait sortir de la catégorie des passoires thermiques près de 140 000 logements, essentiellement des petites surfaces en 2024.

Les annonces du gouvernement Barnier concernent donc également les logements énergivores en ciblant mieux l’accompagnement des particuliers et des entreprises dans la rénovation thermique des bâtiments.

En complément, le Premier ministre a assuré que le DPE sera simplifié et que le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques sera adapté.

Des questions restent néanmoins sans réponses à ce stade : cela signifie-t-il un report de l’interdiction de mise en location des logements classés G ?  L’adaptation du calendrier concerne-t-elle également les autres classes F et E dont les interdictions doivent intervenir respectivement en 2028 et 2034 ?

Créé par la loi Climat et Résilience, l’objectif ZAN (zéro artificialisation nette) se situe à horizon 2050.

En 2023, la loi ZAN avait assoupli les règles liées à la prise en compte des conséquences environnementales lors de la construction et de l’aménagement des sols.

De nombreux acteurs du secteur lient la crise du logement à la crise du foncier. Le nombre de permis de construire est en chute libre : -15,5 % sur un an et -23 % par rapport à la période pré-Covid (source : statistiques Développement durable). Le nombre de logements mis en chantier est en baisse de 21,5 % sur un an et de – 29 % par rapport à la moyenne avant la crise sanitaire. De nouveaux modèles sont en place auprès des promoteurs : d’un immobilier de construction à un immobilier de transformation.

Le nouveau Premier ministre Michel Barnier a évoqué l’évolution pragmatique et différenciée de la réglementation liée à l’objectif ZAN. Un bon moyen de rendre disponible plus de terrains constructibles et donc de favoriser la construction de logements neufs.

Autre point clé d’une politique de logement : le logement social, secteur dans lequel les demandes sont en plein essor.

Le nouveau gouvernement envisage de donner plus de pouvoir aux maires des communes françaises dans l’attribution et la priorisation des logements sociaux sur leur territoire.

En outre, il souhaite que les bailleurs sociaux puissent réexaminer régulièrement la situation des locataires, afin d’adapter les loyers aux ressources. Selon M. Barnier, bénéficier d’un logement social ne devrait être qu’une étape dans la vie et non un droit acquis à vie.

Conjuguées à la baisse des taux de crédit immobilier, ces mesures du gouvernement Barnier devraient dynamiser le marché immobilier, mais il faudra attendre le détail des mesures et leur vote. En tout cas, que vous soyez un ménage aux revenus modestes  ou investisseur immobilier, c’est le moment de vous intéresser à nouveau à votre projet d’acquisition ! Et si vous rencontriez un conseiller immobilier iad pour en discuter ?

Le prix moyen du mètre carré d’un appartement ancien à Mulhouse a connu une diminution de 2,4 % sur un an. Le tarif a atteint un plancher de 1 714 € par mètre carré en août 2024. Cette baisse reste inférieure à la moyenne nationale constatée sur la même période (-2,9 %).

La compétitivité des tarifs de l’immobilier est d’autant plus remarquable en comparaison avec d’autres villes de taille similaire. Mulhouse affiche des prix nettement inférieurs à ceux de Nancy (2 708 €) ou de Rouen (2 717 €). Le prix moyen du mètre carré à Mulhouse est inférieur de 31 % à celui du reste du département du Haut-Rhin².

Toutefois, il convient de noter une évolution récente du marché. Les prix des appartements ont entamé une légère remontée au cours de l’été 2024 dans de nombreuses villes moyennes de France. La progression des prix, sur cette période, est, en moyenne, de +3,5 % dans 67 % des villes de Province. Cette reprise de l’activité immobilière pourrait se poursuivre dans les mois à venir, y compris à Mulhouse.

La ville présente un marché immobilier attractif, avec de belles opportunités pour les acquéreurs. Le pouvoir d’achat immobilier moyen d’un ménage résident de Mulhouse est actuellement de 91 m² !³

Le choix du bon quartier est une étape cruciale pour votre projet immobilier. À Mulhouse, comme ailleurs, plusieurs secteurs se distinguent par leur particulière attractivité ou leur potentiel de valorisation :

• Le Rebberg (2 025 € par m²) est sans conteste l’un des quartiers les plus recherchés de Mulhouse. Réputé pour son cadre de vie paisible, mais aussi son architecture élégante, il séduit par ses maisons bourgeoises ou ses espaces verts. Le secteur se divise en deux parties : le bas-Rebberg, plus proche de la gare avec ses commodités, et le haut-Rebberg. Ce dernier offre un environnement résidentiel plus calme. Avec ses écoles, ses commerces de proximité, son hôpital ou son zoo, Le Rebberg est un choix idéal pour les familles.
• Situé en périphérie de Mulhouse, Dornach (1 486 € par m²) offre un cadre de vie privilégié. Il conjugue la tranquillité d’une zone résidentielle avec la proximité des services de la ville. Ce quartier est particulièrement apprécié pour son patrimoine culturel. Il abrite plusieurs musées de renom, comme la cité du train ou Electropolis. Sa desserte par les transports en commun est aussi de bonne qualité. La ligne 3 du tramway relie rapidement Dornach au centre-ville de Mulhouse.
• En pleine mutation, le quartier de la Fonderie (1 442 € par m²) se transforme en un lieu de vie dynamique. Les anciens bâtiments industriels ont laissé place à des logements neufs, des espaces verts ou des équipements culturels. La Fonderie bénéficie d’une situation géographique privilégiée, à proximité du centre historique ou encore de la gare TGV : un choix intéressant pour les actifs ou les investisseurs.

D’autres opportunités sont actuellement disponibles dans des quartiers populaires aux tarifs encore plus accessibles. C’est le cas de Wolf/Wagner (1 062 € par m²). Ce quartier historique de la ville, construit dans les années 1950, est longtemps resté connu pour ses grandes barres d’immeubles⁴. Il se renouvelle aujourd’hui grâce à de nombreux projets de requalification, dont un écoquartier. Son prix en fait une option très attractive pour les primo-accédants.

Europe/Nouveau Bassin (1 171 €), enfin, est une autre option à considérer pour votre projet. Situé à proximité du centre-ville et bénéficiant d’une excellente desserte, ce quartier en pleine expansion offre un cadre de vie moderne.

Le marché immobilier mulhousien présente actuellement des perspectives intéressantes et plutôt encourageantes pour les vendeurs en attente d’un retournement de marché :

• La diminution progressive des taux d’intérêt, depuis quelques mois, a un impact direct sur le pouvoir d’achat des acquéreurs. En août 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3,62 %, contre 4,2 % en décembre 2023⁵. Avec des mensualités de crédit plus faibles, les acheteurs potentiels ont désormais un accès plus large au marché immobilier mulhousien.
• Après une période de stabilité, les prix de l’immobilier à Mulhouse ont montré des signes de reprise durant l’été 2024. Cette tendance à la hausse devrait se poursuivre dans les prochains mois, et offrir aux vendeurs la possibilité de réaliser une meilleure plus-value sur leur bien.

Malgré les incertitudes économiques, la demande en logement est durable à Mulhouse de la part des primo-accédants et des investisseurs. Le délai de vente moyen d’un bien immobilier y atteint 80 jours⁶, soit un niveau relativement conforme à la moyenne nationale.

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Le marché immobilier de Mulhouse présente une offre diversifiée et globalement très bon marché, allant du centre historique aux secteurs périphériques en pleine mutation. Les acquéreurs intéressés trouveront sur place un choix abondant pour une résidence principale ou un investissement locatif.

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Durant l’été, ce qui pouvait jusqu’alors ne ressembler qu’à une simple embellie du marché de l’ancien s’est transformé en une reprise durable. En dépit des incertitudes économiques et financières qui ont altéré l’environnement du marché, le redémarrage des ventes de logements anciens à des particuliers s’est amplifié

Ainsi la hausse des prix s’est encore renforcée, en Province et dans la plupart des grandes villes, dont Paris. La courbe des prix s’était inversée dès le mois de mars et à fin août, en niveau trimestriel glissant, l’augmentation est de 2.0 % sur trois mois pour les compromis signés (+ 1.5 % pour les appartements et + 2.6 % pour les maisons). Et après 6 mois de progression, les prix affichés ont encore augmenté de 2.3 % en août (et même de 4.2 % sur le marché des maisons) laissant se dessiner les évolutions futures des prix signés.

Pourtant, le mois d’août a rarement été le meilleur de l’année en termes d’évolution des prix. Mais cette année, l’offre nouvelle a clairement renoué avec des propositions de prix plus ambitieuses qu’auparavant. Comme cela est habituel lorsque le marché retrouve des couleurs, les vendeurs se font plus hardis. Surtout dans le contexte d’une pénurie généralisée de logements, neufs et anciens !

Mais bien que la courbe des prix se soit inversée et que le rythme des augmentations se renforce au fil des mois, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant. Certes, le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec – 3.2 % pour l’ensemble du marché, contre – 4.7 % en avril et en mai. Cependant, il faudra attendre encore plusieurs mois (probablement le printemps 2025) pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant se retourne.

La demande de logements neufs se renforce depuis le printemps dernier, encouragée dans ses projets par le relèvement de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit. Mais pour l’heure, si l’offre des constructeurs de maisons individuelles se relève lentement, celle des promoteurs privés ne réussit pas encore à sortir d’une crise inédite, tant par son ampleur que par les conséquences de l’absence de soutien des pouvoirs publics. Et l’insuffisance de l’offre nouvelle n’est pas synonyme d’une remontée nette et sensible des prix des logements commercialisés, comme cela se constate sur le marché de l’ancien. Les conditions de formations des prix ne sont pas les mêmes, dominées par les déséquilibres quantitatifs entre offre et demande et les capacités d’accès au crédit dans l’ancien ; mais gouvernées par les contraintes de l’offre dans le neuf.

Ainsi, si les tendances récessives des prix des logements neufs s’atténuent au fil des mois, les perspectives d’un retournement de la courbe des prix diffèrent entre le marché des maisons et celui des appartements.

Sur le marché de la maison individuelle, avec la lente remontée du niveau des ventes des constructeurs amorcée au printemps, le rythme de la baisse des prix mesurés en niveau annuel glissant se maintient à 0.8 % en glissement annuel depuis mai dernier. Et au-delà de l’affaiblissement saisonnier de l’activité en août et son impact sur les prix des ventes, l’inflexion de la courbe des prix se confirme.

En revanche, sur le marché de la promotion immobilière, les prix des appartements reculent toujours à un rythme assez soutenu.

En août, en niveau annuel glissant, la baisse est stabilisée à 2.8 %, en glissement annuel : mais sans encore annoncer un prochain retournement de la courbe des prix.

La hausse des prix des appartements anciens s’est poursuivie durant l’été, bien qu’à un rythme plus lent qu’à la fin du printemps, comme cela est habituel en août. Pourtant, l’augmentation des prix s’est renforcée dans 70 % des grandes villes (plus de 100 000 habitants) : elle a alors été de 5.4 %, en moyenne. Et au cours des 3 derniers mois l’augmentation des prix des appartements a été d’au moins 2 %, dans la moitié des grandes villes : à un rythme moyen de 7.4 % ! Et alors que cette hausse reste vive sur Marseille (+ 4.1 %), le rebond se confirme sur Paris à un rythme beaucoup plus modéré (+ 0.6 %), mais néanmoins remarquable.

En outre durant l’été, les prix ont progressé de 3.5 % (en moyenne) sur trois mois dans 67 % des villes de Province. Mais compte tenu du recul des prix observés en 2023, en niveau annuel glissant les prix augmentent sur un an dans « seulement» 35 % des villes de Province (contre 23 % en juin), de 5.7 % en moyenne : avec par exemple, des hausses de 10 % et plus dans des villes de plus de 400 000 habitants telles Brive-la-Gaillarde, Grasse ou La Roche-sur-Yon, voire Chalon-sur-Saône. La hausse se propage et se constate (au rythme de 5 % et plus) sur des grandes villes telles Amiens, Limoges ou Metz. Et lorsque la baisse se poursuit, elle se fait moins rapide, de mois en mois : durant l’été, le rythme de la baisse a ainsi diminué de 1 point à Besançon, Lille ou Strasbourg ; et de 2 points à Caen, Mulhouse ou Rennes.

Ainsi, le recul est maintenant trois fois moins rapide en Province qu’en Ile de France : – 1.9 % sur un an (- 3.2 % en juin) contre – 6.0 %.

Car même si le marché se redresse aussi en Ile de France, les prix des appartements peinent à décoller. Néanmoins depuis avril dernier la hausse se constate en niveau trimestriel glissant : et durant l’été, le rythme de la baisse a ainsi diminué de 1 point dans 61 % des villes franciliennes. Ainsi à fin août les prix augmentent de 1.1 % sur trois mois. Cela confirme la transformation de la conjoncture francilienne, mais compte tenu du rythme des baisses observées jusqu’alors, le retournement de la courbe des prix va être plus lent qu’en Province.

“Le marché frémit avec beaucoup d’opportunités ! Les appartements / maison inférieurs à 250.000 euros se vendent plus facilement que les autres. Nous sentons vraiment que les acquéreurs se réveillent et cela laisse imaginer de belles choses pour cette fin d’année“

Gaël Sergere – Lyon

Le pôle métropolitain du Genevois français, la partie française du Grand Genève, peut aisément se comparer à quelques-unes des grandes métropoles. Avec 117 communes (8 intercommunalités), il accueille plus de 436 000 habitants : soit le double de Brest Métropole ou de la Métropole du Grand Nancy ; mais bien sûr, de l’ordre de trois fois moins que la Métropole Européenne de Lille ou la Métropole de Lyon ; et près de quatre fois moins que la Métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Car mises à part Annemasse et Thonon-les-Bains (avec près de 40 000 habitants chacune), les communes composant le Grand Genève sont plutôt petites ou très petites. Pourtant, compte tenu des déséquilibres d’un marché immobilier frontalier très convoité et subissant de plein fouet les conséquences de la pénurie de logements enracinée côté suisse, les prix des appartements anciens rivalisent largement avec ceux des principales métropoles françaises. En se situant à 4 280 €/m² en août 2024, ils sont comparables à ceux des métropoles de Lyon et de Strasbourg ; et loin devant (de l’ordre de 75 % de plus) ceux des métropoles de Brest, Nancy ou Rouen, voire de Grenoble-Alpes-Métropole.

D’ailleurs, le prix moyen des appartements du Grand Genève se place dans le quart supérieur des 178 villes de Métropole de plus de 40 000 habitants. Et le rythme d’augmentation de ses prix (+ 4.6 % sur un an) est nettement plus rapide que celui observé dans les grandes métropoles (- 3.5 % en moyenne) ou dans les villes de plus de 40 000 habitants : il se situe d’ailleurs parmi les 5 % de villes dont les augmentations de prix ont été supérieures à 4.5 % sur un an.

Depuis le début de l’année, les ventes de logements anciens à des particuliers se redressent. Et la reprise s’est renforcée dès le printemps, portée par l’amélioration rapide du marché des crédits. Le rétablissement du marché s’accompagne de l’accroissement de la part des acheteurs aisés qui alimente la pression sur les prix constatée dès les premiers mois de 2024.

Ainsi, la hausse sur les prix se renforce, notamment en Province et dans la plupart des grandes villes depuis le début du printemps.

La courbe des prix s’est donc inversée dès le mois de mars : et à fin juillet, en trimestriel glissant, l’augmentation a été de 1.6% sur trois mois sur les compromis signés (+1.5% pour les appartements et +1.7% pour les maisons). Elle est en outre de 2.7% sur les prix affichés, l’offre nouvelle renouant avec des propositions de prix bien plus ambitieuses de la part des vendeurs, comme cela est habituel lorsque le marché retrouve des couleurs.

Cependant, comme lors de chaque retournement de conjoncture, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant, bien qu’en augmentation en niveau trimestriel glissant. Le rythme de la baisse se fait cependant moins rapide, au fil des mois : avec -3.8% pour l’ensemble du marché (-4.1% pour les appartements et -3.4% pour les maisons), contre -4.7% en avril et en mai. Il faudra pourtant attendre encore plusieurs mois pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant se retourne.

Depuis le début du printemps, la demande de logements neufs se ressaisit. Le relèvement de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit permettent à l’activité des promoteurs privés et des constructeurs de maisons individuelles de lentement se relever. Et les tendances récessives des prix des logements neufs s’atténuent, annonçant le retournement de la courbe des prix.

Cela est notable dans le secteur de la maison individuelle qui bénéficie maintenant de la stabilisation du niveau des ventes des constructeurs. Ainsi en juillet, pour le 4ème mois consécutif, les prix des maisons augmentent sur 3 mois, de 0.2 %. Le rythme de la baisse des prix mesurés en niveau annuel glissant s’établit alors à 0.4 % en glissement annuel, après être descendu à – 0.7 % en mai dernier.

En revanche, l’amélioration est plus lente dans un secteur de la promotion immobilière confronté à sa crise la plus importante des 30 dernières années. D’ailleurs, l’embellie sur les prix ayant éclairé les premiers mois de l’année avait de nouveau cédé la place à leur dégradation au début du printemps : les améliorations du PTZ dans les zones « tendues » n’ayant pas eu les effets escomptés. Cependant, depuis juin les prix des appartements reculent moins rapidement : et en juillet, ils ont reculé de 1.2 % au cours des trois derniers mois, soit deux fois moins vite qu’à la fin du printemps. En niveau annuel glissant, la baisse est maintenant stabilisée à 2.9 %, en glissement annuel.

Dans 65% des grandes villes (plus de 100 000 habitants), le retournement de la courbe des prix signés s’est confirmé durant l’été. Au cours des 3 derniers mois l’augmentation des prix des appartements se situe entre 2% et 3%. Mais parfois elle a été plus vive (de plus de 9%) comme à Marseille et à Montreuil, après une longue année de recul. Et ce rebond concerne maintenant Lyon et Paris, bien qu’à un rythme beaucoup plus modéré (de l’ordre de 1%).

En outre, les prix augmentent dans 33 % des villes de Province (contre 23 % en juin), de 6% sur un an en moyenne : avec par exemple, de l’ordre de 5 % dans les villes de plus de 100 000 habitants telles Amiens, Limoges ou Metz ; ou plus de 10% à Béziers, Brive-la-Gaillarde ou Chalon-sur-Saône. La hausse se propage donc et lorsque la baisse se poursuit, elle se fait moins rapide, de mois en mois. Ainsi, le recul est deux fois et demi moins rapide en Province qu’en Ile-de-France : – 2.6% sur un an (-3.2% en juin) contre – 6.5%.

En revanche, même si le marché se redresse aussi, en Ile-de-France les prix des appartements ne progressent que dans 11 % des villes (contre 4 % en juin) : de 2.8 % sur un an. Néanmoins à fin juillet, en trimestriel glissant, les prix augmentent de 0.8 % sur trois mois. Cela confirme la transformation de la conjoncture francilienne constatée depuis la fin du printemps : mais compte tenu du rythme des baisses observées jusqu’alors, le retournement de la courbe des prix va être plus lent qu’en Province.

Quant aux prix des maisons anciennes, ils augmentent dans 25% des villes de plus de 40 000 habitants, de 4.8 % sur un an en moyenne : dans 27 % des villes de Province (+ 4.7 % en moyenne) et dans 21 % des villes franciliennes (+ 5.3 % en moyenne).

“On constate que les acquéreurs et les investisseurs reviennent timidement sur le marché. Avoir une étude de marché la plus actuelle possible est primordial dans ce contexte.“

Philippe le Bohec, Strasbourg

Entre les métropoles les moins chères (Brest, Grand Nancy ou Rouen Normandie) avec des prix au m² de l’ordre de 2 400 € pour les appartements anciens et celle du Grand Paris, l’écart de prix reste de 1 à 3 depuis plusieurs années, en dépit des évolutions des prix et de l’activité de ces marchés. En revanche, il se réduit sensiblement, de 1 à 2 si la comparaison se fait avec la métropole de Nice-Côte d’Azur et de 1 à 1.6 avec les métropoles de Bordeaux, Lyon, Rennes, Strasbourg et Toulouse : l’écart relatif s’est néanmoins réduit depuis 2022, avec le ralentissement de la hausse des prix puis leur recul sur ces métropoles.

Les différences de prix restent néanmoins à l’image du potentiel de développement économique des territoires et surtout des niveaux de revenus des ménages résidants, même si elles ne reflètent généralement que faiblement la qualité de vie qui y est constatée.

En ce qui concerne les prix des maisons, l’écart n’est que de 1 à 1.8 entre, d’une part, les métropoles de Brest, du Grand Nancy, de Lille ou de Rouen Normandie et, d’autre part, celles du Grand Paris et de Nice-Côte d’Azur. En outre, l’écart entre les métropoles de Bordeaux, Lyon, Marseille et Montpellier d’une part et celle du Grand Paris est faible, de l’ordre de 15 % seulement, sans évolution notable au cours des dernières années. Partout la baisse des prix des maisons a répondu au renforcement des difficultés d’accès au crédit, en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle tenace et corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif.

Le marché immobilier grenoblois, après une valorisation constante au cours des dernières années, a connu un repli net au cours des douze derniers mois selon le dernier baromètre LPI-iad. Cette tendance est particulièrement visible sur le segment des appartements anciens où les prix ont baissé de 4,4 % en un an, atteignant 2 743 € le mètre carré en août 2024. La diminution est même supérieure à la moyenne française au cours de la même période (-2,9 %), témoignant d’un ralentissement plus marqué sur le marché grenoblois.

Cette évolution s’inscrivait, entre autres, dans un contexte national marqué par la hausse rapide des taux d’intérêt, mais aussi par un renforcement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. Ces éléments ont eu un impact direct sur le pouvoir d’achat des acquéreurs sur le marché immobilier de Grenoble, en limitant leur capacité d’investissement.

Si cette baisse est générale, elle n’a pas affecté tous les segments du marché de manière homogène. À l’échelle de Grenoble-Alpes-Métropole, des tendances différenciées émergent selon le type de bien recherché par les acquéreurs :

• Les prix de vente des maisons individuelles ont connu une baisse relativement modérée de 3,1 %, pour atteindre 2 792 € le mètre carré en août 2024.
• Les appartements, particulièrement prisés par les jeunes actifs et les investisseurs de la région, ont subi une baisse plus prononcée de 10,2 %. Leur prix moyen, à 3 150 € le mètre carré, reste cependant supérieur à celui des biens individuels.

Ce creux passager pourrait ne pas durer, un phénomène de reprise est déjà observable dans deux tiers des grandes villes françaises. Depuis le début de l’été, les prix des appartements dans l’agglomération de Grenoble ont d’ailleurs amorcé une légère reprise, avec une augmentation moyenne de 1 %¹. Ce redressement, encore discret, pourrait augurer d’un retournement de tendance à brève échéance.

Le marché immobilier grenoblois présente une grande diversité de prix, mais aussi de profils en fonction des quartiers. Cette disparité offre aux acquéreurs un large choix d’options, pour habiter ou pour louer³ :

• Le cœur historique et l’Île Verte concentrent toujours les prix les plus élevés, avec un tarif médian de 3 302 €/m². Son attractivité s’explique par la présence de nombreux commerces, restaurants, lieux culturels. Ce secteur est particulièrement prisé par les jeunes actifs, les investisseurs, mais aussi les retraités en quête d’un cadre de vie dynamique, urbain.
• Le Polygone scientifique et Europole, au nord-ouest, sont des quartiers dynamiques marqués par la présence de nombreuses entreprises et pôles d’innovation. Ils attirent majoritairement une population jeune et diplômée. Avec un prix médian de 2 986 €/m², ces zones à la physionomie assez résidentielle offrent un bon compromis entre qualité de vie, mais aussi attractivité.
• Le sud des Grands Boulevards, plus hétérogène, propose des prix particulièrement accessibles, allant de 2 145 €/m² à 2 828 €/m² selon les quartiers. Le secteur de l’Abbaye, en pleine mutation, est intéressant avec un bon rapport qualité-prix pour tous les acquéreurs.
• Le Village Olympique, situé au sud de Grenoble est un quartier marqué par une forte mixité sociale. Il offre les prix les plus abordables de la ville, avec un tarif médian de 1 649 €/m² seulement. Il s’adresse principalement aux primo-accédants comme aux investisseurs à la recherche de biens à rénover et à valoriser.

Le marché immobilier grenoblois reste particulièrement contrasté, avec des fourchettes de prix pouvant varier du simple au double d’un quartier à l’autre. Le choix du secteur à prospecter dépendra avant tout de vos critères prioritaires : budget, type de bien recherché, proximité des transports, qualité de vie…

Les conditions du marché immobilier grenoblois redeviennent favorables aux vendeurs. Plusieurs facteurs convergent pour soutenir cette tendance. Après une période de baisse, les prix de l’immobilier dans la ville semblent avoir entamé une remontée, notamment depuis l’été. Cette dynamique positive devrait se poursuivre dans les mois à venir. Au-delà de ce seul aspect :

• La baisse progressive des taux d’intérêt, avec une moyenne de 3,62 % en août 2024 contre 4,2 % en décembre 2023, redonne un souffle bienvenu aux acquéreurs. Ce regain de pouvoir d’achat devrait stimuler la demande et soutenir les prix à court terme.
• Le marché immobilier de Grenoble conserve d’excellents fondamentaux, contribuant directement à son attractivité : dynamisme économique, demande de logement élevée… Ces atouts continuent d’attirer de nouveaux habitants, notamment des jeunes actifs et des familles.
• Le nombre de biens disponibles à la vente reste relativement faible, créant une certaine tension sur le marché. Le délai de vente moyen d’un bien immobilier à Grenoble est actuellement inférieur à trois mois (83 jours)⁴.

Les perspectives pour les vendeurs à Grenoble sont encourageantes. Les conditions de marché actuelles, combinées à l’attractivité de la ville, offrent de réelles opportunités pour réaliser votre transaction immobilière dans de bonnes conditions.

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Le marché immobilier grenoblois offre de belles perspectives pour la fin d’année 2024, à la fois concernant les acquéreurs et les vendeurs. La baisse des taux d’intérêt, couplée à une demande soutenue, crée un environnement plus favorable aux nouvelles transactions. Les nombreux quartiers de la ville, chacun avec leur propre charme, vous offrent par ailleurs un large choix d’opportunités.

¹ https://www.capital.fr/immobilier/prix-de-l-immobilier-a-grenoble-les-indices-a-l-achat-et-a-la-location-du-mois-1
² https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-38185#chiffre-cle-3
³
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Sur un marché de l’ancien en reprise, les marges de négociation de biens immobilier s’établissent à leur plus haut niveau depuis 2010, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En juillet, le niveau moyen des marges s’est établi à 7.6 % pour l’ensemble du marché (+ 92 % depuis juin 2022). Mais les marges diffèrent largement entre le marché des appartements (6.7 %, en progression de 78 % depuis juin 2022) et celui des maisons (8.3%, en progression de 104% depuis juin 2022).

En outre, les évolutions récentes n’ont pas été comparables entre tous les types de logements.

Alors que sur le marché des appartements les marges ont augmenté de 7% depuis janvier, elles ont reculé rapidement (- 40 %) sur les grands logements (6 pièces et plus) pour s’établir à 6.9 % en juillet et elles se sont effritées sur les 5 pièces (- 3 %, à 6%). En revanche, elles ont crû de 10% sur les 3 pièces (à 6.6%) et les 4 pièces (à 7%), et de 25% sur les petits logements (à 7.7%).

Sur le marché des maisons, les marges ont progressé de 8.3% depuis janvier : la hausse est quasiment générale quelle que soit la taille des logements, à l’exception des 8 pièces et plus sur lesquels les marges stagnent depuis le début de l’année à un niveau élevé (à 9.8%).

Et les marges restent les plus faibles dans les régions où les prix sont élevés (Alsace, Ile de France, PACA, Rhône-Alpes) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit : loin d’être synonymes d’avantage pour la demande, elles y révèlent la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente. Alors qu’elles sont les plus élevées dans les régions aux prix bas (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Limousin) : sur des marchés étroits, la réalisation des ventes nécessite une révision des prix affichés face à une demande rationnée par le crédit, mais sans que cela soit toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.

“Le marché immobilier à Rennes et ses environs est particulièrement calme depuis mi-juin, avec une baisse notable des appels malgré un nombre croissant de biens à la vente. Cependant, les acheteurs sont très qualifiés, et tant que les biens sont au bon prix, les transactions continuent de se réaliser.“

Jessi Pacaud, Rennes

Avec le regain de l’offre bancaire de crédits, le marché de l’ancien retrouve des couleurs. Les achats des particuliers bénéficient pleinement de la baisse des taux des crédits immobiliers et de l’allongement de la durée des prêts. D’ailleurs, rarement par le passé le redémarrage du marché des crédits avait été aussi vif, en dépit de la décision de la Banque de France de brider le marché des crédits immobiliers.

Le marché de l’ancien peut de plus compter sur l’amélioration rapide des intentions des ménages de réaliser des achats immobiliers. Son rebond est donc significatif, même si à lui seul il ne permettra pas de retrouver les niveaux élevés d’activité constatés à la fin des années 2010. Aussi le nombre de compromis signés progresse depuis février dernier : en niveau trimestriel glissant, les ventes réalisées à fin juillet 2024 sont en augmentation de 7.9 %.

Le rebond est net, mais comme pour le marché des crédits, le redressement va être lent tant que la Banque de France ne desserrera pas les contraintes qu’elle fait peser sur la demande de crédits. Car pour l’heure, le nombre de compromis signés sur les 7 premiers mois de 2024 reste inférieur de 4.2 % à son niveau de 2023. Alors que les incertitudes économiques et financières nées de la dissolution de l’Assemblée Nationale risquent de peser sur le redémarrage des ventes, au-delà de leur ralentissement saisonnier habituel.

Cependant le moral des ménages va bénéficier de l’effet JO propice aux engagements sur le moyen-long terme. Et les taux vont reprendre leur baisse à la rentrée, lorsque la BCE constatera l’enracinement du repli de l’inflation et que les craintes sur les taux des marchés obligataires si souvent annoncés (mais peu visibles jusqu’alors) se seront dissipées.

Sur un marché en expansion, avec des compromis en progression de 7.9 % sur 3 mois, la plupart des régions bénéficient du regain d’activité. Pourtant, quatre régions représentant 15 % du marché national sont restées à l’écart, avec un recul d’activité de 3 %, en moyenne : l’Aquitaine, la Franche Comté, le Languedoc-Roussillon et le Limousin. Dans ces régions, où les prix ont souvent fait preuve d’une certaine rigidité à la baisse (à l’exception de l’Aquitaine), la demande reste pénalisée par la situation économique (compte tenu des apports personnels exigés) ou les conséquences des dérèglements climatiques.

Dans plusieurs régions (Alsace, Champagne-Ardenne, Haute Normandie, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire, Picardie et Rhône-Alpes) qui portent près de 30 % des ventes réalisées en Métropole, lorsque les prix pratiqués restent abordables (compte tenu des revenus des candidats à l’achat), le niveau de l’activité a progressé rapidement (au moins 10 %, voire parfois 20 %) : la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, l’offre de crédits bancaires s’étant largement mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés.

En Ile de France où le marché bénéficie largement du retour d’acheteurs plus aisés (au moins 4 SMIC), disposant d’un apport personnel élevé leur permettant de s’affranchir des contraintes imposées par la Banque de France, les ventes ont progressé de près de 10 % durant les 3 derniers mois.

Ailleurs, les ventes ont cru de l’ordre de 5 %, en moyenne. Dans ces régions, des niveaux de prix a priori abordables au regard de la demande qui se présente sur le marché et une offre de crédits dynamique ont permis à l’activité de se redresser.

“Le marché local sur la période du mois de Juin 2024 a été en demi-teinte, des demandes de visites et d’estimations mais les clients étaient dans l’incertitude notamment à cause des élections qui étaient prévues fin Juin. L’envie d’acquérir ou vendre est toujours présente c’est bon signe ! Les clients sont aussi plus réceptifs à vouloir passer par un professionnel de l’immobilier afin de pouvoir garantir dans la majorité des cas une vente aboutie !“

Elodie Regnault, Reims

Lors de la location d’un bien immobilier via une agence immobilière, des frais d’agence sont appliqués et sont généralement répartis entre le propriétaire-bailleur et le locataire-preneur (au moins en partie). Ces frais d’agence rémunèrent les professionnels de l’immobilier pour leur prestation d’intermédiation. Cette prestation comprend les services suivants.

Une fois que le professionnel de l’immobilier a pour mission de louer un bien, il constitue un dossier, reprenant tous les documents légaux obligatoires tels que le diagnostic énergétique (DPE), les diagnostics plomb, amiante et gaz le cas échéant, électricité, risques naturels et technologiques, le métrage loi Carrez, etc.

Une fois cela fait, il rédige une annonce et prend des photos pour faire la publicité du bien. Cette publicité est diffusée sur des sites payants, pour lesquels le professionnel de l’immobilier dispose souvent d’abonnements.

Des candidats vont alors se présenter pour visiter le bien immobilier afin de le louer. L’agent immobilier ou le mandataire en immobilier doivent donc sélectionner les candidats (pour éviter les visites inutiles) et assurer les visites.

Toutes ces missions représentent un temps de travail important et engagent des frais, qui seront ensuite couverts par les frais d’agence.

Une fois le locataire sélectionné, l’agent immobilier constitue son dossier, qui regroupe toutes les pièces administratives nécessaires à l’élaboration du bail. Ce dossier locataire permet également de présenter le profil au propriétaire-bailleur pour qu’il valide, ou pas, le candidat.

Cette étape est indispensable : c’est au cours de cette étape que l’agent immobilier vérifie la solvabilité du candidat afin d’éviter au propriétaire les loyers impayés.

Le bail est un document contractuel qui engage le locataire mais aussi le propriétaire. Il doit être en parfaite conformité avec la réglementation en vigueur, afin d’anticiper tout risque de nullité en cas de litige futur.

Cette étape peut être effectuée par un juriste ou un avocat et constitue une dépense importante, qui est couverte également par les frais d’agence.

Une fois le locataire validé et le bail signé, le professionnel de l’immobilier réalise un état des lieux précis et rigoureux du bien immobilier avec l’entrée du locataire. Cet état des lieux peut être effectué par l’agence immobilière ou par un prestataire extérieur, et constitue également un coût non-négligeable.

Collecte des loyers, relation avec le syndic, gestion des demandes quotidiennes des locataires… En plus des prestations en amont de la location, les agences peuvent proposer également de la gestion locative, qui constitue une charge supplémentaire.

Lors d’une vente immobilière, les agents et mandataires immobiliers effectuent également un travail rémunéré. Dans le cas d’un mandataire en immobilier, ces frais d’agence sont appelés honoraires. Quel que soit le nom donné, ces frais couvrent les mêmes prestations.

La première mission des professionnels de l’immobilier dans le cas d’une transaction, c’est l’estimation du bien.

Le professionnel devra analyser le bien, évaluer le marché à un instant T, comparer les données objectives du bien avec les autres ventes réalisées dans les semaines et les mois qui ont précédé, les prix des biens en vente au même moment, etc.

C’est sur cette base qu’il proposera une estimation du bien immobilier : le prix de vente devra répondre aux attentes du marché tout en permettant au vendeur de financer ses projets.

C’est également sur la base de cette analyse que l’agent immobilier (ou le mandataire) pourra conseiller le vendeur sur d’éventuels travaux à réaliser ou des réaménagements à faire, afin de rendre le bien plus attractif et augmenter son prix de vente ou de faciliter une transaction rapide.

Une fois le bien estimé, comme pour la mise en location, le professionnel de l’immobilier assure la publicité du bien sur des plateformes payantes.

Il constitue alors le dossier avec les différents diagnostics et les pièces administratives :

• Titre de propriété du bien immobilier ;
• Permis de construire le cas échéant ;
• Plans du bâtiment ;
• Attestation d’assurance dommage-ouvrage pour les maisons à moins de 10 ans ;
• Documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien au fil des années ;
• Documents relatifs au prêt immobilier ;
• Dernier avis d’imposition ;
• Dernière taxe d’habitation ;
• Dernière taxe foncière ;
• Modalités de servitude ;
• Relevés des compteurs d’eau, d’électricité, de gaz etc. ;
• Procès-verbal de bornage.

Il met également en valeur le bien en s’occupant de la rédaction de l’annonce, des photos, voire éventuellement d’une vidéo, visite virtuelle, etc.

Une fois l’annonce publiée, l’agent doit également sélectionner les acheteurs et assurer les visites.

Si un acheteur est intéressé, l’agent immobilier ou le mandataire prend en charge la négociation sur le prix de vente, puis accompagne acheteur et vendeur jusqu’à la signature du compromis puis de l’acte de vente chez le notaire.

Les frais d’agence correspondent donc à l’ensemble de ce travail, lui-même possible grâce à l’expérience et l’expertise d’un professionnel aguerri qui assure une veille permanente non seulement du marché mais aussi de la réglementation.

N’oubliez pas que les frais d’agence sont d’autant plus élevés que le professionnel de l’immobilier que vous sollicitez à lui-même des frais (loyer d’une agence, masse salariale, etc.).

La bonne nouvelle ? Nos conseillers immobilier* iad n’ont pas de frais de structure, et peuvent donc vous proposer des honoraires attractifs comparés aux agences immobilières traditionnelles.

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