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L’immobilier de prestige, c’est bien plus qu’une question de prix : c’est un art de vivre. Que ce soit un appartement haussmannien en plein Paris, une villa contemporaine sur la Côte d’Azur ou un domaine de caractère en Normandie, ces biens rares suscitent convoitise et passion.
Malgré un contexte parfois incertain, ce marché affiche une résilience remarquable.

En 2024, ce secteur a enregistré un volume de ventes approchant les 500 millions d’euros au dernier trimestre, confirmant son attractivité. Certaines régions comme Paris, la Côte d’Azur ou le Bassin d’Arcachon restent des valeurs sûres, attirant une clientèle locale fortunée, mais aussi des investisseurs internationaux.

Chaque bien est unique, tout comme chaque client. C’est pourquoi, en développant iad Prestige, nous avons mis en place une approche personnalisée pour répondre aux attentes des vendeurs et des acquéreurs les plus exigeants  :

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Olivier Combeau, conseiller immobilier iad à Saint-Tropez

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Sur un marché dont l’activité se redresse, le niveau des marges de négociation progresse toujours, bien au-delà des niveaux élevés constatés par le passé. En janvier 2025, il s’est établi à 8.0 % pour l’ensemble du marché (+ 12 % sur un an). Une telle évolution se constate tant sur le marché des appartements (des marges à 7.5 %, en progression de 10 % sur un an) que sur celui des maisons (des marges à 8.5 %, en progression de 14 % sur un an).

Mais la situation diffère très largement d’une région à l’autre. Ainsi les marges restent les plus élevées dans les régions aux prix bas (Franche Comté ou Limousin, par exemple), où le marché est étroit. Face à une demande malmenée par une situation économique peu favorable aux gains de pouvoir d’achat et par les exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France, la réalisation des ventes suppose souvent une révision des prix affichés : même si cela n’est pas toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.

En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix sont à trop haut niveau (Ile de France ou Rhône-Alpes, par exemple) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit. La faiblesse des marges y révèle une situation de pénurie de l’offre de logements disponibles à la vente et des vendeurs rarement prêts à perdre lors de la transaction : et cette faiblesse n’est pas synonyme d’avantage pour la demande.

Presque partout les acheteurs veulent négocier pour parvenir à un prix cohérent avec un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions renonce encore souvent à la vente. La demande reste donc prise en étau entre des prix de l’ancien maintenant en hausse sur de très nombreux territoires et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé. Et le niveau des marges ne constitue toujours pas un indicateur pertinent du pouvoir de négociation de la demande.

Après quatre années de recul des ventes de logements anciens et une perte d’activité de 31.8 % entre 2019 et 2023, la conjoncture du marché s’est retournée au printemps 2024. La reprise a été sensible à partir de l’été, avec un nombre de compromis signés au 2nd semestre en hausse de 5.9 % en glissement annuel (GA). La reprise s’est alors amplifiée au 4ème trimestre, avec des ventes en progression de 8.7 % en GA. Et au final, le nombre de compromis signés en 2024 a été quasiment identique à celui de 2023.

Car en 2024, le marché de l’ancien a bénéficié d’un environnement favorable : au-delà des incertitudes politico-économiques qui se sont renforcées durant l’été, l’amélioration des conditions de crédit et le regain de dynamisme d’une partie des banques ont accompagné le redressement des intentions d’achats immobiliers des ménages et alimenté l’augmentation de leur demande de crédits immobiliers.

Le début de 2025 s’écrit alors en demi-teinte. L’effort commercial des banques se renforce avec une nouvelle baisse des taux, mais la production de crédits à l’ancien hésite. La demande reste en effet préoccupée par la remontée du chômage, alors que les craintes sur le pouvoir d’achat se renforcent. Au-delà du repli saisonnier du marché de l’ancien, les signatures de compromis ont été moins nombreuses : outre la détérioration du moral des ménages, les perturbations météorologiques (tempêtes et inondations) ont affecté le dynamisme de la demande. En janvier 2025, mesurées en niveau trimestriel glissant, les ventes ont reculé de 6.5 % en GA. Mais cela n’a pas encore affecté la dynamique haussière du marché : en niveau annuel glissant, les ventes sont en augmentation de 3.2 % en GA.

L’affaiblissement saisonnier des ventes de logements anciens n’est pas général. En outre, en janvier, le repli de l’activité a été moins marqué en Province (avec en niveau trimestriel glissant, – 5.2 % en glissement annuel : GA) qu’en Ile de France (- 9.5 % en GA). Dans cette dernière, la demande est nettement pénalisée par le niveau des prix pratiqués, compte tenu des exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France et en dépit de capacités d’achat des clientèles nettement plus élevées qu’en Province.

Pourtant en Province, les ventes ont de nouveau progressé dans 3 régions qui avaient déjà bénéficié de leur augmentation rapide durant l’automne 2024 : en Franche Comté, en Haute Normandie et en PACA, l’activité a cru de 5 % et plus, en GA. Et les ventes sont restées stables dans 4 régions très différentes du point de vue économique et socio-démographique : en Basse Normandie, dans le Nord-Pas de Calais, dans les Pays de la Loire et en Picardie.

En revanche, les ventes reculent toujours rapidement (de l’ordre de 20 %) en Languedoc-Roussillon, en Lorraine et en Poitou-Charentes. Alors que dans 4 des régions, le décrochage saisonnier de janvier est aussi notable (de l’ordre de 10 % en GA), bien que moins rapide : en Alsace, en Auvergne, dans le Centre et en Champagne-Ardenne.

Ailleurs, la baisse d’activité se situe dans la moyenne du marché de Province.

“ Je constate une reprise timide du marché avec une rentrée de mandats plus actives. Les acquéreurs sont encore frileux et dans l’attente d’une baisse des taux de crédit, mais le secteur de Cannes est plus dynamique. “
Angela Gest – Nice

En janvier 2025, la hausse des prix des appartements anciens a encore accéléré dans 42 % des villes de plus de 40 000 habitants (53 % en Province et 19 % en Ile de France). Et France entière, les prix des maisons anciennes augmentent de 0.6 % sur un an. Entre le renforcement des incertitudes politico-économiques et les perturbations climatiques, janvier s’est pourtant inscrit en demi-teinte sur le marché l’ancien. Néanmoins, les ventes progressent encore de 3.2 % sur un an.

Comme à l’habitude, l’activité du marché de l’ancien s’est essoufflée en janvier. Il faut en général attendre l’arrivée du printemps pour que les ventes se redressent. Et suivant ce profil saisonnier, les prix des compromis signés s’affaiblissent traditionnellement au début de l’année pour rebondir à partir de mars.

Néanmoins, dès le printemps 2024 la baisse des prix des logements anciens est devenue moins rapide France entière. La pression d’une demande confrontée partout sur le territoire à une pénurie de l’offre et renforcée par l’insuffisance de la construction constatée depuis plusieurs années a accompagné l’inversion de la courbe des prix. Aussi, à partir de l’été dernier une tendance à la lente remontée des prix s’est renforcée. Et dans ces conditions les vendeurs ont clairement révisé leurs ambitions à la hausse durant le 2nd semestre 2024.

Ainsi en janvier 2025, la tendance haussière des prix signés s’est encore renforcée. Sur le marché des maisons, l’augmentation a été de 0.3 % sur 3 mois alors que les prix reculaient au rythme annuel de 4.5 % en avril 2024. Et les prix des appartements n’ont baissé que de 0.8 % sur 3 mois, contre un rythme annuel de 4.8 % en avril 2024. En outre les prix affichés augmentent maintenant, aussi bien pour les maisons (+ 2.2 %) que pour les appartements (+ 0.1 %).

Globalement et pour l’ensemble du marché, les évolutions récentes annoncent donc le retour de la hausse générale des prix de l’ancien d’ici le printemps prochain.

En janvier 2025, les prix des logements neufs ont augmenté, aussi bien sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements.

Les évolutions observées depuis l’été 2024 confirment que les ventes des constructeurs de maisons individuelles se redressent. Le regain de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits ont pleinement bénéficié à ce secteur, alors que les constructeurs ont renouvelé leur offre et adapté leurs produits à la nouvelle donne. Et au cours des trois derniers mois les prix des maisons se sont élevés de 1.7 %. Sur un an, la baisse des prix n’est donc plus que de 0.4 %.

Dans le secteur de la promotion immobilière, le rebond des ventes est plus récent. Il s’est appuyé sur l’action des promoteurs s’efforçant de limiter le gonflement de leurs stocks de biens disponibles à la vente en accordant des avantages et des ristournes à une demande confrontée aux difficultés d’accès au crédit et à la dégradation des soutiens publics. La baisse des prix des appartements qui s’était renforcée durant le printemps et l’été 2024 a alors progressivement laissé la place à une remontée, encore timide. Et au cours des trois derniers mois, les prix des appartements se sont élevés de 0.9 %.

La hausse des prix des appartements anciens se propage rapidement. Elle concerne maintenant 42 % des villes de plus de 40 000 habitants (53 % en Province et 19 % en Ile de France), contre 16 % en juin 2024 avant que les augmentations ne commencent à se généraliser en Province, dans un premier temps.

Les inégalités territoriales perdurent néanmoins, sur un marché en pleine évolution. Entre l’Ile de France (5 628 €/m² en moyenne) et la Province (2 901 €/m²), l’éventail des prix est très large. En haut de l’échelle, Paris et Neuilly-sur-Seine à plus de 10 000 €/m² ou encore Levallois-sur-Seine et Vincennes à un peu plus de 9 000 €/m². Alors que les prix franciliens les plus bas sont de 2 300 €/m² au plus (Evry-Courcouronnes et Garges-lès-Gonesse).

En Province, des prix de 2 300 €/m² s’observent dans des villes de plus de 100 000 habitants comme Besançon ou Clermont-Ferrand. Et les prix provinciaux les plus élevés (5 700 €/m²) se constatent à Anglet, Annecy et Cannes : soit au niveau de villes franciliennes telles Clamart et Saint-Maur-des-Fossés, voire Maisons-Alfort. Les prix les plus bas (1 250 €/m²) se trouvent alors à Châteauroux et Saint-Quentin : ils y sont 8 fois moindres qu’à Paris ! Et plus généralement, un quart des villes de Province affichent des prix inférieurs à 2 000 €/m² : dont 4 villes de plus de 100 000 habitants (Limoges, Mulhouse, Perpignan et Saint-Etienne).

Une baisse des prix de l’ancien ne peut donc avoir qu’un impact très (très) limité sur l’activité des marchés de la plupart des villes de Province.

“Le marché immobilier à Caen et son agglomération commence à afficher une stabilisation des prix après les hausses des dernières années. La demande reste forte, notamment pour les appartements bien situés et les maisons avec jardin, tandis que les taux d’intérêt influencent les décisions d’achat. Les secteurs également prisés autour de Caen, comme Mondeville, Ifs et Fleury-sur-Orne continuent d’attirer les acheteurs.”

Eveline Riatto – Caen

Sur un marché qui a repris des couleurs, les hausses de prix se diffusent et se renforcent dans la plupart des métropoles, au fil des mois. Néanmoins, toutes les métropoles ne sont pas concernées de manière identique. Mais ces évolutions ne bouleversent guère des différences qui jusqu’alors tenaient presque toujours à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, sans trop laisser de place à la qualité de vie constatée.

Sur le marché des appartements, les prix au m² confirment leur progression dans 8 métropoles et annoncent leur prochaine augmentation dans 2 autres : les prix ne reculent donc plus ou sont en cours de stabilisation dans les 2/3 des grandes métropoles. Dans les métropoles où les prix augmentent d’ores et déjà rapidement (Brest, Nancy et Strasbourg), les hausses sont un peu plus soutenues dans le centre que dans les communes de la périphérie en raison de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre : néanmoins, la décote de prix de la périphérie par rapport au centre reste modérée. En revanche, les prix reculent toujours et parfois rapidement (de l’ordre de 4 %) dans les métropoles où la demande reste pénalisée par le resserrement de l’accès au crédit : tel est le cas à Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris, ainsi et dans une moindre mesure qu’à Nice. Mais alors qu’à Bordeaux et à Lyon la baisse des prix est plus rapide dans le centre qu’en périphérie, l’inverse se constate dans les 3 autres métropoles.

Sur le marché des maisons, les augmentations de prix ne se constatent que dans 3 métropoles : Brest, Nice et Rouen. Et en général, cette évolution tient à une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Alors que dans les autres métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Bordeaux, Lyon et Strasbourg.

En janvier 2025, les acquéreurs d’un appartement sur le marché immobilier du Mans devaient débourser en moyenne 2 184€ au mètre carré. En comparaison, les biens du même type connaissaient une baisse moyenne de 1,5 % à l’échelle de la France.

La performance de l’immobilier manceau s’inscrit dans une dynamique de croissance soutenue sur le long terme. En dix ans, les prix des appartements ont bondi de 29,3 %, soit une progression annuelle de 2,60 %¹.

L’attractivité du Mans auprès des acquéreurs est durable, même en comparaison d’autres villes des Pays de la Loire. Laval, Cholet, Angers ont vu leurs prix baisser respectivement de 1,6 %, 3,7 %, 3,1 % sur un an. La demande de logement est soutenue : le marché locatif bénéficie notamment de la présence de 13 000 étudiants inscrits dans les établissements d’enseignement supérieur de la ville² .

La tendance positive de l’immobilier au Mans ne devrait pas être remise en cause dans l’immédiat. La tendance est, au contraire, à une reprise généralisée du marché immobilier dans les agglomérations moyennes françaises. À la fin de l’année 2024, 49 % des villes de plus de 40 000 habitants enregistraient une hausse des prix de l’immobilier sur un an. Elles étaient seulement 38 % en septembre dernier.

Les 145 000 habitants du Mans se répartissent sur un territoire vaste³, divisé en huit secteurs⁴. En pratique, plusieurs zones de la ville devraient attirer l’attention des acquéreurs en 2025¹ :

• La cité Plantegenêt est le quartier historique du Mans. L’adresse prestigieuse affiche un prix moyen au mètre carré supérieur à 2 400 €. Les maisons à pans de bois y côtoient les hôtels particuliers de style Renaissance. La vie culturelle riche, la desserte abondante des transports en commun en font un secteur prisé des jeunes actifs, des étudiants…
• Le cadre plus paisible des Étangs-Chauds séduit les acheteurs en quête de tranquillité. Situé en périphérie sud-est, le quartier résidentiel montre une prédominance de maisons individuelles entourées de nombreux espaces verts. Le prix moyen au mètre carré, le plus souvent inférieur à 2 000 €, est un argument majeur aux yeux des familles primo-accédantes.
• Au sud-est, le quartier populaire des Sablons bénéficie d’un important renouvellement urbain. Desservi par le tramway, il offre l’accès au centre-ville en moins de 20 minutes. Classé en zone prioritaire, il présente un potentiel de valorisation très intéressant. Le prix moyen au mètre carré de 1 300 € se classe parmi les plus bas de l’agglomération.
• Dans le cœur de ville, le quartier de l’avenue Bollée, est apprécié en raison de l’architecture élégante de ses belles maisons de ville, de ses copropriétés récentes… Le prix moyen au mètre carré est d’environ 2 100 €. Bollée séduit les classes moyennes supérieures en quête d’un lieu de vie central, agréable.

Tous les signaux sont au vert pour la réalisation d’une transaction avantageuse, grâce à la convergence de plusieurs facteurs :

• Loin de ralentir, l’augmentation des prix de l’immobilier au Mans s’accélère au cours de la période récente. Les tarifs des appartements en agence ont connu une augmentation estimée à 1 % au cours du seul mois de janvier 2025¹. La tendance haussière s’appuie sur les fondamentaux solides de la ville : une demande de logement élevée, une économie attractive, une image positive auprès des acquéreurs…
• En parallèle, la baisse progressive des taux d’intérêt a bien sûr un impact direct sur le pouvoir d’achat des acquéreurs locaux. En janvier 2025, le taux moyen des crédits a été ramené à 3,24 % : un seuil bas, plus atteint depuis mai 2023⁷. Les acheteurs au Mans, en moyenne, ont désormais un pouvoir d’achat de 91 mètres carrés¹.

Dans de telles conditions, les biens en vente sont plutôt rares à s’éterniser sur le marché – sous réserve d’avoir été bien évalués.  En moyenne, il faut compter à peine 60 jours avant de signer un compromis de vente au Mans¹.

Le marché immobilier du Mans offre un environnement stable, très porteur dans le cadre d’un projet personnel ou d’un investissement locatif. La hausse structurelle des prix ne montre aucun signe de faiblissement en 2025. Les conseillers immobiliers indépendants du réseau iad vous accompagnent dans toute la Sarthe.

Sources

¹ https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/le-mans-72000/
² https://www.letudiant.fr/classements/classement-des-villes-etudiantes/laureat/le-mans.html
³ https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-72181
⁴ https://www.lemans.fr/citoyen/la-concertation/les-conseils-des-quartiers/les-secteurs
⁵ https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-72181#chiffre-cle-3
⁶ https://www.fnaim.fr/4325-marche-immobilier-juin-2024.htm
⁷

Brest Métropole regroupe huit communes et compte environ 400 000 habitants¹. Sur un an, les prix des appartements entament une remontée de 0,6 % pour atteindre 2 521 € le mètre carré en janvier 2025. Les maisons affichent une hausse de 0,9 % sur la même période, au tarif de 2 566 € le mètre carré.

La relative stabilité des prix à Brest est à replacer dans le contexte du marché local, marqué par une croissance très soutenue sur la décennie précédente. Le coût de l’immobilier a connu une augmentation spectaculaire de 58,4 % en dix ans, dont 32,6 % sur les cinq dernières années².

Les grandes tendances actuelles de l’immobilier à Brest, sur l’année écoulée, sont similaires à d’autres grandes villes bretonnes. Quimper affiche une légère hausse de 0,6 % à 2 472 € le mètre carré. Rennes, quant à elle, enregistre une baisse de 0,6 % à 3 913 €.

Loin d’être homogène, le marché immobilier de Brest propose une grande diversité d’architectures, d’ambiances, de tarifs… Voici les principaux quartiers à surveiller si vous envisagez un investissement dans le chef-lieu du Finistère en 2025² :

• Avec un prix moyen au mètre carré supérieur à 2 750 €, le centre-ville reste une valeur sûre. Le charme de ses immeubles haussmanniens, son animation, sa proximité avec les commerces en font un quartier prisé. Le secteur de la rue de Siam est un lieu de vie apprécié des Brestois.
• À l’est du centre, Saint-Marc est un quartier résidentiel en plein essor. Son cadre de vie calme est mis en valeur par des espaces verts où la végétation littorale s’épanouit, comme le jardin du Dour-Braz. Les prix moyens constatés, de 2 450 à 2 750 €, en font l’un des secteurs les plus recherchés de la ville.
• Recouvrance est une zone en pleine mutation. Les projets de rénovation urbaine, tout comme l’arrivée du téléphérique urbain, ont contribué à redynamiser le secteur au sud-ouest du centre-ville, sur la rive opposée de la Penfeld. Ses prix affichent des niveaux accessibles, de 2 100 à 2 200 € du mètre carré.
• Au nord de Brest, Lambézellec est souvent comparé à un petit village en pleine ville. Ses espaces verts, ses équipements scolaires, ses commerces de proximité en font un quartier apprécié. Les acquéreurs intéressés y découvrent des maisons traditionnelles bretonnes ou des pavillons plus récents, de 2 100 à 2 200 € le mètre carré.
• Bellevue est un autre quartier populaire en cours de rénovation urbaine. Le développement de l’un des pôles de l’Université de Bretagne Occidentale attire sur place de nombreux étudiants. Le marché locatif y est dynamique, les prix d’achat sont inférieurs à 2 000 € le mètre carré. Une opportunité à ne pas sous-estimer.

Après une période de reflux, les conditions du marché immobilier brestois redeviennent favorables aux vendeurs. La reprise est bien là ! Les prix de l’immobilier ont connu une hausse remarquable de 1,4 % au cours du seul mois de janvier 2025². La nouvelle tendance suggère un regain d’intérêt des acquéreurs. Elle devrait, sauf retournement surprise, se poursuivre dans les prochains mois.

La bonne santé de l’immobilier local tient aussi à l’amélioration des conditions proposées aux emprunteurs. Les taux d’intérêt poursuivent leur baisse : toutes durées d’emprunt confondues, ils ont atteint 3,24 % en janvier 2025 – contre 4,2 % un an plus tôt⁴. Cela a un impact direct sur le pouvoir d’achat des ménages brestois. Au niveau national, le nombre de crédits immobiliers accordés a augmenté de 25,7 % sur un an⁴.

Les différents facteurs combinés contribuent à un marché dynamique, très liquide. Les délais de vente sont courts : en moyenne, les propriétaires brestois patientent seulement 59 jours avant de signer un compromis de vente².

Le marché immobilier brestois présente d’excellentes perspectives en 2025. L’orientation à la hausse des prix s’appuie sur une demande soutenue, des taux d’intérêt attractifs. Le secteur est à considérer dans le cadre d’un projet d’investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale.

Sources
¹ https://brest.fr/brest-ville-et-metropole/brest-metropole
² https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/brest-29200/
³ https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-29019#chiffre-cle-3
⁴

Dès le printemps 2024, la baisse des prix des logements anciens est devenue moins rapide France entière. La pression d’une demande confrontée partout sur le territoire à une pénurie de l’offre, renforcée par l’insuffisance de la construction constatée depuis plusieurs années, a accompagné l’inversion de la courbe des prix. Et pendant six mois, durant le printemps et l’été, l’augmentation des prix des compromis a été rapide (comme d’ailleurs celle des prix affichés).

Mais à la fin de l’été, comme chaque année à la même époque, la tension sur les prix s’est faite moins forte. Sans pour autant contrarier la tendance au ralentissement de la baisse des prix. D’ailleurs, alors que les ventes ont nettement rebondi durant le 4ème trimestre, la tendance haussière des prix affichés s’est affirmée : + 0.6 % sur 3 mois pour l’ensemble du marché (et même + 1.6 % sur le marché des maisons).

Les vendeurs ont clairement révisé leurs ambitions à la hausse, sur un marché qui a retrouvé des couleurs : en décembre 2023, alors que l’horizon s’obscurcissait, les prix affichés reculaient de 2.5 % sur 3 mois.

Le ralentissement de la baisse des prix signés est donc rapide : – 0.9 % pour l’ensemble du marché en 2024, contre – 3.1% en 2023 (et même – 4.6 % en avril 2024).

Le ralentissement est même remarquable sur un marché des maisons sous pression : avec – 0.1 % en 2024, contre – 2.8 % (- 4.4 % en avril 2024).

Aussi la stabilisation du niveau annuel des prix va intervenir plus rapidement que prévu, si rien ne vient une fois de plus bouleverser le marché : probablement dès le mois de mars ; en février sur le marché des maisons, mais début avril au plus tard sur celui des appartements.

Depuis l’été 2024, le marché de la maison individuelle sort doucement de la récession qui l’a durement déstabilisé depuis 2021. Durant les mois d’été, le niveau des ventes des constructeurs s’est stabilisé. Puis pendant l’automne l’activité s’est redressée. Le regain de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits ont pleinement bénéficié à ce secteur, alors que le PTZ n’a cessé de se dégrader et que la mise en œuvre du ZAN bloque le développement du secteur. Mais comme les constructeurs ont renouvelé leur offre et adapté leurs produits à la nouvelle donne, la demande se redresse. La baisse des prix des maisons devient ainsi moins rapide (0.8 % en 2024) : d’autant que les prix se sont élevés de 1.5 % au 4ème trimestre.

En revanche, la demande peine à se ressaisir dans le secteur de la promotion immobilière. Les améliorations du PTZ dans les zones « tendues » n’ont pas eu les effets escomptés et la disparition du dispositif Pinel a détourné les investisseurs de ce marché. Face à une demande confrontée aux difficultés d’accès au crédit et à la dégradation des soutiens publics, les promoteurs s’efforcent pourtant de limiter le gonflement de leurs stocks de biens disponibles à la vente en accordant des avantages et des ristournes. La baisse des prix des appartements qui s’était renforcée durant le printemps et l’été se poursuit néanmoins, bien qu’à un rythme moins rapide qu’à la fin de l’été : la baisse des prix a été de 2.1 % en 2024.

La hausse des prix se renforce en Province. Dans les villes de plus de 40 000 habitants, les prix signés des appartements anciens ont augmenté en 2024 dans 49 % des villes (contre 38 % en septembre et 23 % en juin) : la hausse moyenne des prix qui a accéléré tout au long de l’année a été de 5.5 %. Elle a été à deux chiffres dans 10 villes : comme par exemple à Angoulême, Béziers, Bourg en Bresse ou Colmar. Et elle a concerné la moitié des grandes villes (plus de 100 000 habitants) : Aix-en-Provence, Amiens, Besançon, Caen, Dijon, Le Mans, Lille, Limoges, Perpignan, Saint-Etienne, Toulon et Tours.

Et alors que durant le 1er semestre la remontée des prix était limitée à la Province, avec le redémarrage général du marché, l’Ile de France a commencé à bénéficier de la nouvelle donne. Ainsi en 2024, 16 % des villes franciliennes de plus de 40 000 habitants ont enregistré une hausse des prix : pour une augmentation moyenne de 2.4 %. La hausse la plus rapide se constate sur Meaux (+ 9.5 %), confirmant une évolution qui s’est renforcée durant l’été. Et elle se constate maintenant, bien qu’à un rythme encore moins soutenu, à Bobigny, Rueil-Malmaison ou Vincennes, par exemple ? Et partout en Ile de France, lorsque les prix reculent toujours, la baisse se fait de moins en moins rapide au fil des mois : le recul qui y était en moyenne de 6.3 % sur un an en juin dernier était de 4.4 % en décembre.

Finalement en 2024, France entière, les prix ont augmenté dans 38 % des villes de plus de 40 000 habitants.

“Le marché immobilier local montre un léger regain d’activité avec une hausse des estimations et des demandes de visites, mais les acqéreurs restent hésitants et influencés par le climat d’incertitude. Les vendeurs peinent à ajuster leurs attentes face à la baisse nécessaire des prix, rendant l’accompagnement par un professionnel essentiel pour sécuriser les transactions et aligner les projets sur la réalité du marché.”

Éléonore Duval – Rouen

Depuis le printemps dernier, la remontée des prix accompagne la reprise de l’activité dans la plupart des grandes villes. Les évolutions qui se constatent entre les métropoles accentuent alors les différences qui jusqu’alors tenaient presque toujours à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, sans trop laisser de place à la qualité de vie constatée.

Sur le marché des appartements, les prix au m² progressent maintenant sur les métropoles de Brest et Nancy ; et ils sont prêts à basculer sur celles de Lille, Montpellier et Strasbourg. Et les écarts de niveaux ou de rythme d’évolution des prix sont de second ordre entre la ville-centre et la périphérie. En revanche, les prix baissent toujours rapidement (de 5 à 6 % sur un an) sur les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris : dans tous les cas, les évolutions sont comparables entre le centre et la périphérie ; la décote de la périphérie reste inchangée (33 % pour Paris, 12 % en moyenne pour Bordeaux, Lyon et Nantes.

En ce qui concerne le marché des maisons, les prix augmentent maintenant sur les métropoles de Brest, Nice et Rennes, voire sur celles de Lille et Rouen. Généralement les prix progressent plus rapidement dans le centre qu’en périphérie, soulignant le déséquilibre quantitatif qui y dérègle le marché. Les prix reculent cependant toujours dans la ville-centre sur les métropoles de Lille et de Nice ; la pression de la demande en périphérie et une décote élevée sur Nice notamment (près de 15 %) y alimentent la progression des prix. En revanche, les prix reculent dans les autres métropoles, à des rythmes parfois rapides (Bordeaux, Lyon, Nantes, Nancy, Paris et Strasbourg) : en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive, les niveaux des prix pratiqués sur ces logements et les difficultés d’accès au crédit pèsent sur les capacités d’achat des ménages.

Depuis juin 2022 lorsque les marges étaient au plus bas, leur progression a été rapide : + 91 % pour l’ensemble du marché, moins rapide pour les appartements (+ 80 %) que pour les maisons (+ 101 %). Cette progression a été la réponse du marché à la baisse générale d’une demande déstabilisée par le changement de stratégie de la BCE et la remontée des taux des crédits durant l’année 2023, et surtout par le resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France. Car confrontée à la difficulté d’accéder au crédit, la demande cherche à négocier autant que possible. Ainsi en décembre 2024, les marges s’affichaient à 7.9 %, soit 59 % au-dessus de leur moyenne de longue période (respectivement 7.4 % et 64 % pour les appartements ; 8.4 % et 54 % pour les maisons).

Mais depuis en 2024, la reprise des transactions sur des marchés de pénurie et de la remontée des prix des logements anciens constatée dans la plupart des villes ont modifié les termes de la négociation. D’autant que les banques ont allégé les contraintes d’apport personnel imposée par la Banque de France, afin de redynamiser un marché particulièrement déstabilisé par la récession.

Et les évolutions observées en 2024 n’ont pas été comparables entre tous les types de logements. Sur le marché des appartements les marges ont augmenté de 15 % sur l’année : mais elles ont cru de 22 % sur les petits logements (studios et 2 pièces) pour s’établir à 7.0 % en décembre et de seulement 9 % sur les grands logements (6 pièces et plus) à 9.5 % en décembre. Sur le marché des maisons, les marges ont progressé de 14 % en 2024 : la hausse des marges a été la plus rapide (+ 18 %) sur les grandes maisons (6 pièces et plus) à 9.5 % en décembre et de seulement 10 % pour les autres biens à 7.5 % en décembre.

Et les marges restent les plus faibles dans les régions où les prix sont élevés (Alsace, Ile de France, Rhône-Alpes) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit : loin d’être synonymes d’avantage pour la demande, elles y révèlent la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente. Alors qu’elles sont les plus élevées dans les régions aux prix bas (Bourgogne, Limousin, Lorraine) : sur des marchés étroits, la réalisation des ventes nécessite une révision des prix affichés face à une demande rationnée par le crédit, mais sans que cela soit toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.

En 2024, le marché de l’ancien a bénéficié d’un environnement favorable : au-delà des incertitudes politico-économiques qui se sont renforcées, l’amélioration des conditions de crédit (baisse des taux des crédits immobiliers, allongement des durées des prêts) et le regain de dynamisme d’une partie des banques ont accompagné le redressement des intentions d’achats immobiliers des ménages et alimenté l’augmentation de leur demande de crédits immobiliers. Aussi après un début d’année incertain, avec une activité encore en baisse, les ventes se sont redressées au cours du printemps et l’année s’est terminée beaucoup mieux qu’elle n’avait commencé.

Ainsi en fin d’année, mesurées en niveau trimestriel glissant, les ventes ont augmenté de 8.7 % en glissement annuel : il y a un an à la même époque, l’activité reculait de 31.3 % ! Et la hausse des ventes a été telle qu’au final, le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023.

La reprise a donc été vigoureuse, même si l’analyse de la conjoncture à travers le prisme de l’évolution des actes signés (en retard de 3 à 4 mois sur la réalité du marché dont LPI rend compte) n’a permis à beaucoup d’observateurs que de le constater récemment.

Mais après 4 années de recul des ventes et une perte d’activité de 31.9 % depuis 2019, les nuages s’accumulent sur 2025 en dépit du retournement de conjoncture. Certes les conditions de crédit vont encore s’améliorer un peu en 2025. Mais le renversement du gouvernement Barnier va peser sur la croissance et le pouvoir d’achat des ménages, avec en retour la remontée du chômage. La progression des ventes de logements anciens en sera nettement ralentie : seulement quelques (petits) pourcents attendus, plus de la moitié moins que ce qui était attendu fin novembre !

Le retournement de conjoncture qui s’est constaté France entière en 2024 s’est traduit par une progression rapide des ventes dès le début du printemps. Durant le dernier trimestre, la progression des ventes a d’ailleurs été très rapide (au moins 15 %, en glissement annuel) dans 6 régions très différentes du point de vue économique et sociodémographique (Centre, Franche Comté, Haute Normandie, Nord-Pas de Calais, PACA et Picardie). Alors que les ventes ont stagné en Languedoc-Roussillon, reculant même de l’ordre de 8 % dans le Limousin et en Lorraine.

Les différences d’évolution des ventes réalisées sur l’ensemble de l’année 2024 sont tout aussi marquées entre les régions, laissant ressortir 3 groupes de régions.

Dans 4 régions (Alsace, Haute Normandie, Nord-Pas de Calais et Rhône-Alpes), le niveau de l’activité a progressé de l’ordre de 10 %. Dans ces régions qui portent 20 % des ventes réalisées en Métropole, la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, compte tenu du niveau des prix pratiqués et relativement abordables compte tenu des capacités d’achat des clientèles : d’autant que ces marchés ont souvent bénéficié de l’arrivée d’acheteurs aisés.

En revanche, les ventes ont stagné ou n’ont que faiblement évolué (de 1 à 2 %) dans 8 régions qui représentent 50 % du marché national : Basse Normandie, Champagne-Ardenne, Franche Comté, Ile de France, Midi-Pyrénées, PACA, Pays de la Loire et Picardie. Pourtant ces régions sont très différentes par la taille des marchés et par les caractéristiques (socio-démographiques et budgétaires) de la demande, alors que les niveaux des prix pratiqués s’inscrivent dans une échelle allant de 1 à 8 (voire 1 à 10).

Ailleurs les ventes ont diminué d’au moins 6 à 7 % en 2024. Dans ces régions qui portent 30 % du marché, la demande reste pénalisée par les exigences d’apport personnel. Et la poursuite de la chute des ventes a participé au blocage de l’ensemble de la chaîne immobilière (marché locatif et achats de logements neufs). La situation est même particulièrement bloquée avec des ventes en recul d’au-moins 12 % en 2024, dans 3 régions (Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes).

“Les prix de l’immobilier sont restés globalement stables, avec une légère baisse de l’activité malgré la baisse des taux d’emprunts. Pour nos acheteurs de plus en plus avertis sur le marché immobilier, la sensibilité au DPE reste toujours bien présente dans leurs critères de recherche.“
Sébastien Hilaire – Orléans

La décrue des tarifs de l’immobilier observée au cours des deux dernières années à Caen appartient au passé. Selon le dernier baromètre des prix LPI-iad, la valorisation des appartements anciens sur douze mois connaissait même un début de progression en décembre 2024, à +0,7 %². Les candidats à l’accession doivent désormais débourser 3 145 € du mètre carré dans le chef-lieu du Calvados.

L’évolution positive contraste avec la tendance nationale, où les prix affichent encore une baisse moyenne de -2,2 % sur la même période.

Caen se distingue aussi en comparaison des autres grandes villes normandes. Au cours de l’année écoulée, la tendance à la baisse a dominé dans des agglomérations comme :

• Cherbourg (2 207 € le mètre carré soit -3,8 %).
• Rouen (2 736 € le mètre carré soit -2 %).
• Le Havre (2 451 € le mètre carré soit -5 %).

Il ne s’agit pas d’une simple parenthèse. Sur dix ans, la croissance des tarifs de l’immobilier à Caen est marquée, à +36,5 %¹. Le rythme soutenu de la progression témoigne d’un attrait constant chez les investisseurs.

Riche de plus de 100 000 habitants au dernier recensement⁴, la ville de Caen dévoile bien sûr de nombreux particularismes selon ses quartiers. Certains méritent une attention particulière :

• Avec un prix moyen au mètre carré de 3 433 €¹, le centre-ville historique est le secteur le plus cher de Caen. Il s’étend de la Place du Canada au port de plaisance. Son architecture variée mêle les bâtiments de l’époque médiévale aux constructions plus récentes. L’hyper-centre est idéal si vous souhaitez profiter d’une vie urbaine intense, près des commerces, services, attractions culturelles…
• À proximité immédiate du centre-ville, Saint-Jean offre un cadre de vie plus paisible combiné à une excellente desserte en transports en commun. Avec un prix moyen au mètre carré de 3 061 € en janvier 2025¹, il représente un bon compromis si vous recherchez un quartier vivant.
• Le quartier Saint-Ouen propose un environnement urbain à l’ambiance plus moderne. Le secteur, en constante évolution, affiche un prix moyen au mètre carré d’environ 3 000 €¹. Les résidences de standing y sont présentes en grand nombre, tout comme les espaces verts. Les habitants y bénéficient d’une desserte dense du réseau de bus Twisto, de plusieurs stations de vélos en libre-service Vélolib.
• Sainte-Thérèse Demi-Lune se situe plus loin de l’agitation du centre-ville. Le quartier offre un environnement résidentiel agréable, idéal pour les familles à la recherche de tranquillité. Deux lignes de tramway (T1 et T3) desservent le secteur, sans oublier plusieurs lignes de bus. De quoi rejoindre le centre-ville en quelques minutes seulement.

Le marché immobilier caennais, après une période de stabilité, présente aux vendeurs des signes encourageants de reprise. Vous envisagez de céder un bien dans les prochains mois ? Plusieurs facteurs font du début de l’année 2025 une fenêtre d’opportunité intéressante :

• À rebours de la tendance nationale, la remontée des prix de l’immobilier à Caen est déjà actée depuis plusieurs mois. La dynamique positive souligne le regain d’intérêt des acquéreurs. Les vendeurs peuvent s’attendre, dans un tel contexte, à réaliser une plus-value intéressante sur leur bien.
• La baisse progressive des taux d’intérêt est nette depuis décembre 2023. Toutes durées d’emprunt confondues, ils sont passés de 4,2 % à 3,37 % en novembre 2024⁵. Le phénomène a un impact direct sur le marché. Le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage moyen à Caen s’établit désormais à 56 m² ¹. Les acquéreurs peuvent emprunter à des conditions plus avantageuses. La situation rend le marché plus dynamique, favorise les transactions.
• Malgré les incertitudes économiques, la demande immobilière à Caen reste soutenue. À l’heure actuelle, un bien immobilier mis sur le marché trouve preneur en 72 jours environ¹ : un délai plutôt inférieur à la moyenne nationale. Les biens les mieux situés, aux meilleures prestations, peuvent bien sûr faire l’objet d’une transaction beaucoup plus rapide.

***

En 2025, le marché immobilier de Caen offre des perspectives prometteuses aux acquéreurs comme aux vendeurs. La hausse des prix, couplée à une demande soutenue, en fait une ville attractive aux yeux des investisseurs. Les différents quartiers, chacun avec sa propre identité, permettent de trouver le bien le plus adapté à votre projet. N’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un conseiller immobilier iad.

¹ https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/caen-14000/
² https://blog.iadfrance.fr/uploads/2025/01/LPI-Barometre_Decembre2024.pdf
³ 4
⁴ https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-14118
⁵

Le marché immobilier rouennais, en 2024, a connu une évolution très comparable à la moyenne nationale.  Les prix moyens des appartements anciens dans la capitale historique de la Normandie affichent une baisse de -2 % sur un an. Selon le baromètre LPI-iad, ils s’établissaient à 2 736 € le mètre carré à la fin du mois de décembre². À titre de comparaison, la diminution constatée des prix était de -2,2 % sur la même période dans toute la France².

Le repli des prix de vente s’inscrit donc dans un contexte général de ralentissement. Les professionnels de l’immobilier notent même une certaine résistance des prix rouennais par rapport à d’autres villes normandes de premier plan, dont² :

• Cherbourg, en diminution de -3,8 % à 2 207 € le mètre carré.
• Le Havre, en chute rapide de -5 % à 2 451 € le mètre carré.

L’orientation des prix à la baisse à Rouen doit aussi être nuancée. Sur une décennie, ils maintiennent une croissance conséquente de +13,6 %, signe d’une attractivité durable de la ville³.

Rouen se compose d’une grande diversité de quartiers attractifs, répartis des deux côtés de la Seine. Plusieurs secteurs pourraient présenter un intérêt tout particulier aux yeux des investisseurs au cours de l’année à venir:

• Avec une fourchette de prix de 2 700 à 2 800 € le mètre carré en janvier 2025³, le centre-ville de Rouen demeure une valeur sûre. Son dynamisme économique, sa richesse culturelle, son offre de services en font un lieu de vie très prisé. La proximité immédiate de quatre zones commerciales (Centre St Sever, L’Espace du Palais, L’Espace Saint-Marc, Les Docks76), rare dans un hyper-centre, renforce son attractivité.
• Vous recherchez un environnement plus paisible ? Le quartier du Jardin des Plantes est une excellente alternative. Proche du centre-ville dans un cadre plus verdoyant, il séduit les acquéreurs à la recherche d’une certaine qualité de vie. Son prix moyen très raisonnable au mètre carré, de 2 000 € environ, en fait une option intéressante chez les primo-accédants, les familles, les investisseurs…
• Situés au nord de Rouen, les quartiers populaires Châtelet et Lombardie sont en pleine transformation. Avec un prix moyen au mètre carré de 1328 €, le secteur offre un potentiel majeur de valorisation à moyen terme. Dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU), 700 logements font l’objet d’une requalification de 2023 à 2026⁵.
• Le quartier de Saint-Sever, sur la rive gauche de la Seine, attire en raison de sa tarification basse, à 1 964 € le mètre carré en janvier 2025³. Il vous permet de conjuguer la qualité de vie au potentiel de valorisation. Une excellente desserte des transports en commun facilite les déplacements au sein de la ville.

Vous envisagez bientôt de mettre un bien immobilier sur le marché rouennais ? Plusieurs facteurs pourraient vous inciter à vous lancer dès maintenant :

• En premier lieu, la tendance baissière des prix n’est pas tout à fait terminée dans le secteur de Rouen. Les prix de l’immobilier à Rouen ont continué à céder 1 % en décembre 2024³. Si la stabilisation annoncée ne se produit pas, vous pourriez voir la valeur de votre bien diminuer encore davantage.
• Le pouvoir d’achat des acquéreurs retrouve une certaine vigueur. Un ménage moyen à Rouen est désormais en capacité d’acquérir une surface de 64 m² ³. La baisse des taux d’intérêt observée depuis fin 2023 en est la principale cause. Le taux moyen des emprunts à 3,37 % en novembre 2024, contre 4,2 % un an auparavant⁶, rend plus facile l’accès au crédit.
• Les biens valorisés à leur juste prix trouvent vite preneur sur le marché immobilier de Rouen. Le délai moyen d’une vente ne dépasse pas deux mois³, soit un mois de moins à attendre en comparaison de nombreuses autres villes !

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Encore en phase de dépréciation, le marché immobilier rouennais vous offre de belles perspectives au début de l’année 2025. Vous souhaitez investir dans le locatif étudiant, acquérir votre résidence principale, vendre un bien immobilier familial ? Un conseiller immobilier iad est en mesure de vous apporter son expertise du marché local.

¹ 6

²

³

⁴ #chiffre-cle-3.

⁵

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